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▲立委提出「自用住宅租賃法草案」，欲保障房客的居住正義。（圖／本報資料照）
文／呂秋遠
我覺得，立法委員提出法案是好事，總比四年內只會連署，什麼具體想法都沒有青年貸款率利最低銀行2016要好多了。然而，在提出法案前，或許還是要思考草案究竟能否達成草案的目的，或者是，對於基本的經濟學原理理解程度到哪裡。
最近新科立委提出許多草案，有幾個草案引起我的興趣，其中一個與經濟學理論有點關係，名稱是：自用住宅租賃法草案。大致上內容與租房子有關，也就是大幅度限制房東的權利，以保障房客的居住正義。不過，這個草案的內容，大部分都讓我難以支持。
例如租金調漲部分，草案要求以後房東必須只能在消費者物價指數漲幅4%時，才可以調漲租金，但是如果跌幅相同，房客也可以要求調降租金。如果房東不照辦，政府最高可以處罰20萬元。
又例如目前房東可以跟房客約定稅捐由誰繳納，或者是否要報稅，但是草案規定，以後不能私下約定由房客繳，否則政府一樣可以對房東開罰。
再例如租約到期時，房客可請求房東更新契約期限，最多延長至2年，若房東「無正當理由」，就必須給房客延租。若是中低收戶，又因不可歸責於己原因，積欠房租2個月，房東不能解約，但能向內政部申請由住宅基金代付租金，若將房客趕走，最高會開罰30萬元。
這草案如果通過立法，「理論上」確實可以在某種程度上保障房客，但實際上真的是如此嗎？
我們先來看一個歷史片段。這在張清溪教授的經濟學課本第一章就有，不用費心尋找。
1946 年間，在巴黎租一個房間的價格只要一塊美金，一家六口的典型租金約等於 11包香菸的價格。巴黎人平均每月花費在娛樂的費用，遠超過三個月房租的費用，巴黎人的房租低於收入的 4%，通常是 1% 左右。
▲巴黎租屋是房客的天堂？（圖／ONE DAY IN PARIS，示意圖）
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所以，在巴黎租屋是房客的天堂？對，可惜天堂之門，房客進不去。
在當時，巴黎的租屋市場根本沒有流動率，房租低，但是房客租不到房子。房租低是因為政府的干預政策，而政府為了貫徹這項德政，除了規定房租上限外，還要求房東保障現住戶, 不准任何人剝奪房客的居住正義。
由於房租太低，沒有任何房客願意讓出房子，於是，獲得房子的唯一辦法就是等死。年輕的夫妻必須與年老的父母住在一起，等待接收父母的租屋權利。當時取得租賃權的方式有二，合法的途徑是請求政府許可，但是獲得許可的人往往貸款利率計算表發現也有很多其他的人同時也獲得許可，於是想要入駐的房客，只好採取第二途徑，根據保護現住戶的規定，「只要你住在現址，你就是這城堡的國王」， 因此，只要能與老人的繼承者共謀，立即搬入一件家具，你就是新住戶，取得居住權。
房東呢？房東沒有發言權，而且所有的利益都被掮客搜刮走。於是巴黎沒有一棟新建的房子，既有的房子則是極為破舊：八成的居民沒有洗澡設備，一半以上的住戶要外出找洗手間，五分之一的房子沒有自來水設施，只有六分之一的房子「堪住」。
為什麼？如果你是房東，你會願意改善房子的屋況嗎車貸利率換算查詢？你會願意把房子租給別人嗎？
在現實的經濟環境中，只要有制度，就會有漏洞，或者有人會製造漏洞。所以制度通常是為了矯正市場中「看不見的手」貸款利率函數而設計，不會是為了大幅製造限制市場的因素而提出。如果這個草案通過，往後會不會有假的低收入戶？會不會有房東不願意出租，而導致租屋市場流動性低落？大幅限制房屋提供者的自由，會不會剛好扼殺房客的權益？
當然立委可以說，這個草案就算不通過，至少也引起討論？如果只是為了引起討論？那麼跟以前有人為了提高出生率而提出課徵單身稅，有什麼不一樣？
●作者呂秋遠，碩博士畢，原文刊載於臉書粉絲專頁，宇達經貿法律事務所執行合夥律師。以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net
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